Le projet immobilier du marais Wiels en région bruxelloise, quand «réhabilitation» d’un quartier rime avec gentrification

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Dans un article précédent, nous abordions la question des besoins. Parmi ces besoins fondamentaux, figure un logement de qualité et au loyer abordable.

Le discours des initiateurs des vastes projets immobiliers qui touchent les grandes villes en font souvent miroiter le caractère « win-win » qui répondrait au problème du logement. Ainsi Citydev (la SDRB – Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale), dans un communiqué de presse défendait le partenariat public-privé : « Travailler avec des promoteurs au développement de leurs projets pour augmenter le nombre de logements » 1.

Mais derrière cette vision idyllique du développement urbain se cachent les conséquences sur la population modeste des quartiers cible.

L’exemple de la commune de Forest en Région bruxelloise

Depuis quelques années, les quartiers de Forest situés entre le Wiels et le bas du Boulevard Van Haelen ont vu plusieurs bâtiments industriels être « réhabilités » en complexes résidentiels de luxe. Les immeubles Bata et Ducuroir en sont deux exemples.

Les promoteurs immobiliers continuent à s’intéresser à ce quartier qui leur offre l’opportunité d’engranger des bénéfices considérables. Mais au détriment de qui ?

Pour bien comprendre quels sont les enjeux, rappelons quelques chiffres concernant cette partie de Forest.

En 2016, le quartier du bas Forest (découpage du Monitoring des Quartiers) comptait 2,46 logements sociaux pour 100 ménages, dérisoire par rapport à la moyenne régionale qui est de 7,26 logements sociaux pour 100 ménages et au regard des besoins de la fraction la plus modeste des habitants 2

Forest Monitoring Wiels

Les quartiers environnants correspondant à huit secteurs statistiques et qui regroupent près de 19.000 habitants (chiffres 2015, IBSA), présentent un revenu médian bien en dessous de la moyenne communale et régionale, excepté les deux secteurs sur lesquels se construisent ces logements de luxe.

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Entre 2010 et 2011 (derniers chiffres disponibles), on constatait déjà une augmentation du loyer moyen de respectivement 11,89% et 12,99% pour les deux quartiers avoisinants l’ensemble Wiels-Van Volxem (Bas-Forest, Van Volxem-Vanhaelen). Ce qui se révèle nettement supérieur aux quatre autres quartiers forestois et à la moyenne régionale (+8,29%). Pour comparaison, l’augmentation du coût de la vie pour la même période était de 3,8 % (indice des prix à la consommation).

Les projets urbanistiques Wiels-Van Volxem se développent donc à proximité de quartiers particulièrement fragiles et, faute d’encadrement des loyers, il est à craindre que l’augmentation ne s’accentue et que des familles modestes se voient contraintes de déménager pour trouver à se loger dans des quartiers moins onéreux au détriment de la qualité de vie.

Le dernier projet en date prévoit la construction de logements sur le marais situé au sud du Wiels entre l’avenue Van Volxem et les voies du chemin de fer. Il sera réalisé par JCX Immo déjà actif dans la réaffection des immeubles Bata, Ducuroir et Wiels. L’entreprise semble manifester un vif intérêt pour l’avenue Van Volxem et ses environs.

Le propos des promoteurs se veut rassurant et dans l’ère du temps: respect de l’environnement, logements basse consommation, mixité sociale, et aussi, plus révélateur, un espace sécurisé.

Néanmoins, au delà de ces termes, de prime abord séduisants, leurs visées urbanistiques ne sont pas sans susciter des craintes. Derrière ce discours se cache la réalité de la gentrification progressive des quartiers modestes de Bruxelles.

Cela ne semble d’ailleurs pas inquiéter l’ancienne ministre de l’environnement, Evelyne Huytebroeck (écolo), qui se félicitait de « tous ces projets qui participent à la dynamisation du quartier : de nouveaux logements, des équipements, des espaces verts, plus de mixité sociale et un quartier qui devient progressivement un pôle culturel d’avant-garde en Belgique ». Tout est dit sur la logique de ces projets de « réhabilitation » des quartiers 3.

Fort heureusement, la mobilisation des habitants du quartier 4 ne fléchit pas dans l’espoir de peser sur l’orientation du projet.

L’augmentation des loyers, mais aussi la modification en profondeur du quartier

Outre l’augmentation des loyers, l’effet néfaste de ces opérations immobilières réside également dans l’effet d’entraînement plus large sur le plan économique et social qu’elles suscitent, la gentrification du quartier.

Dans leur ouvrage sur la sociologie de Paris 5, les sociologues Michel Pinçon et Monique Pinçon-Charlot, en ont repris la définition du Dictionnaire de l’habitat et du logement 6 : « un phénomène à la fois physique, social et culturel en œuvre dans les quartiers populaires, dans lesquels une réhabilitation physique des immeubles dégradés accompagne le remplacement des ouvriers par des couches moyennes ».

Une étude, publiée en 2015 7, portant sur la dualisation et la fragmentation de la ville, a montré que cette transformation des quartiers, qui se fait à la mesure de sa nouvelle population plus aisée, se répercute sur le type de commerces de proximité, d’offres culturelles, de lieux de sociabilité. Transformations qui, souvent, ne conviennent pas aux habitants moins privilégiés et qui viennent s’ajouter à l’augmentation des loyers.

En effet, loin de la vision souvent trop simpliste promouvant les bienfaits de la mixité sociale, la population peu aisée ne sort pas gagnante de la gentrification.

Le rouleau compresseur des grands projets immobiliers

Par ailleurs, certains éléments relatifs à ces grandes opérations immobilières méritent le détour. On sait en effet que l’administratrice déléguée de la société immobilière JCX Immo et présidente du conseil d’administration de l’entreprise CIT Blaton en charge des travaux est également membre de l’assemblée générale du centre culturel Wiels. Une omniprésence qui autorise à s’interroger sur la confusion d’intérêts qui pourrait en résulter. Autre question, quel est le poids des intérêts de la population face à l’hégémonie de ce consortium dans le quartier ?

La question est d’importance. C’est tout simplement une question de démocratie. En effet, la logique d’ensemble dans laquelle s’inscrivent ces grandes opérations immobilières va à l’encontre du droit des citoyens de vivre là où ils le choisissent.

Charges urbanistiques et encadrement des loyers

Remarquons enfin que l’apport d’argent public via la SDRB pour la construction de logements de standing semble pour le moins incongrue. La priorité à l’affectation de fonds publics dans ce quartier ne devrait-elle pas aller à la construction de logement sociaux dont le manque est criant ? Il semblerait logique, du point de vue des besoins de la population, d’imposer systématiquement la construction de logements sociaux dans les charges urbanistiques liées à ces projets. Cette mesure compléterait efficacement, une autre mesure, qui serait l’encadrement des loyers (y compris du parc privé).


2Chiffres mis en ligne par le Monitoring des quartiers (IBSA) https://monitoringdesquartiers.brussels/

4Voir à ce propos le site du comit de quartier Wiels http://www.quartierwielswijk.be/wp/fr/

5« Sociologie de Paris », Michel Pinçon, Monique Pinçon-Charlot, Eds La Découverte, Paris, 2014.

6« Dictionnaire de l’Habitat et du logement », Armand Colin, Paris, 2002. Article « Gentrification », J.P. Levy.

7 « Bruxelles ville Mosaïque. Entre espaces, diversités et politiques », P. Devleeshouwer (Direction) – M. Sacco (Direction) – Collectif (Auteur), Bruxelles, 2015, Eds Université de Bruxelles.