En 20 ans, Bruxelles a vu sa population s’accroître de plus de 25%, soit une augmentation de 240.000 unités. La transformation de la capitale n’a pas été que quantitative. Comme dans beaucoup d’autres grandes villes on assiste depuis quelques décennies à la montée en gamme de certains quartiers populaires. Des quartiers qui jadis accueillaient principalement une population ouvrière et issue de l’immigration y trouvant des loyers accessibles et un environnement social familier et soutenant ¹.

Pour comprendre ce phénomène complexe que constitue la gentrification, il faut prendre en compte trois dimensions : économique, sociologique et politique. La transformation des quartiers se fait sur fond d’opérations immobilières et financières destinées à générer du profit pour leurs opérateurs et surtout pour leurs actionnaires. Elle opère aussi sur le mode de la domination sociale où des populations mieux dotées financièrement, symboliquement et socialement prennent bien souvent l’ascendant sur les habitants des quartiers modestes qu’ils investissent . Mouvement d’ensemble appuyé et orchestré par les différents niveaux du pouvoir politique.

Qu’en est-il de l’aspect économico-politique ?

1. Une politique favorisant la gentrification

Les autorités régionales bruxelloises mènent une politique de réaménagement en profondeur de l’espace urbain qui se donne pour objectif de modifier radicalement le visage de secteurs entiers de la ville. Principale cible de ces transformations : l’axe nord-sud dessiné par le canal, les communes les mieux loties socio-économiquement du nord-est de la région sont quant à elles peu concernées par ce remodelage radical. La situation géographique de ces projets n’est pas socialement neutre lorsqu’on sait que la zone du canal constitue une bande de 14 kilomètres où se trouvent principalement des quartiers populaires.

Les projets, particulièrement ambitieux, prévoient la construction de logements, de complexes commerciaux, un réaménagement général de l’environnement. La Région bruxelloise a mis en place à cet effet des structures destinées à coordonner et négocier leur conceptualisation et leur mise en œuvre par des opérateurs privés (cf. Les sites dédiés www.perspective.brussels et www.canal.brussels ).

Dans le discours officiel les avantages de cette politique seraient nombreux : attractivité de la ville, essor économique, qualité des équipements collectifs, quartiers durables, « mode de vie urbain de qualité », construction de logements, parfois aussi mixité sociale, participation citoyenne, « logique paysagère forte », etc. Tout le vocabulaire classique de la gentrification est mobilisé. Mais sous ce tableau idyllique se cachent des conséquences beaucoup moins radieuses pour les habitants les plus modestes des quartiers ciblés, hausse des loyers, disparition de l’environnement adapté à leurs besoins, hausse des prix, etc…

Le plan canal suscite d’ailleurs beaucoup de critiques par rapport à ses effets négatifs pour les habitants du secteur. On consultera avec profit les études et analyses publiées par Inter Environnement Bruxelles.

2. Grands projets, grands groupes

Ces grands projets d’aménagement urbain sont menés pour une bonne part par des opérateurs de dimension internationale devant rémunérer leur actionnariat (BESIX, Unibail-Rodamco, CFE Urbicon, Arts&Build, Atenor, UPI, AGRE, etc…). Considérer que la « beauté du geste architectural » primerait ici sur les exigences de rémunération des actionnaires ressortirait d’une vision naïve de l’activité économique. Dans les faits, ce sont bien les besoins des plus solvables qui sont privilégiés par le marché, souvent au détriment de ceux des habitants les plus modestes.

Par exemple, la logique du système veut que la construction de logements visant un public haut de gamme ou classe « moyenne supérieure » soit privilégiée si elle s’avère plus intéressante financièrement.

La construction de grands complexes commerciaux et résidentiels accompagnée d’un aménagement « vert » à proximité, participe de cette logique qui est d’équiper un secteur de la ville d’un cadre de vie et d’une offre commerciale correspondant aux goûts des plus aisés. Le marché immobilier locatif subit alors les effets de ces « montées en gamme » qui placent les propriétaires en position d’imposer des hausses de loyer. Le dégât « collatéral » est alors l’aggravation de la crise du logement.

3. La financiarisation du secteur du logement

Le logement se financiarise à Bruxelles comme dans d’autres grandes villes. Celui-ci devient de plus en plus un produit financier, avec pour conséquence de viser essentiellement la rentabilité pour les investisseurs.

Ainsi, lorsqu’on examine la publicité réalisée pour certains projets de logements résidentiels, on constate qu’ils sont clairement présentés sous le jour du placement rentable. On y fait miroiter les atouts pour l’investisseur : les aménagements luxueux, un environnement vert, des locataires potentiels aisés (fonctionnaires européens, …).

Un mouvement global

Manuel Aalbers, professeur de géographie à la KU Leuven, est très clair sur le sujet : « Henri Lefebvre (1974), David Harvey (1978) et d’autres ont théorisé les liens entre l’urbanisation et le capitalisme, faisant valoir que l’environnement bâti est devenu essentiel à la fois pour créer et, mais aussi pour stocker de la plus-value, c’est-à-dire un lieu où les profits des autres secteurs de l’économie sont investis pour générer plus de profits ».

Manuel Aalbers insiste aussi sur la pluralité du phénomène : « Le logement et d’autres formes d’immobilier ont toujours été un bien d’investissement pour certaines fractions du capital, mais dans l’économie financiarisée contemporaine, l’immobilier résidentiel est un actif clé pour les propriétaires ; les petits investisseurs qui considèrent le logement comme un régime de retraite ; une gamme de moyennes et grandes entreprises qui voient plus de potentiel de profit dans le secteur immobilier que dans les autres secteurs économiques ; les investisseurs institutionnels à la recherche d’objets d’investissement à moyen et long terme (de plus en plus souvent par le biais d’investissements indirects dans l’immobilier) et une série d’autres acteurs “ financiarisés “ tels que les sociétés de capital-investissement et les hedge funds qui souhaitent “ acheter à bas prix et vendre à prix fort “ et qui détiennent généralement de grands portefeuilles immobiliers pour quelques années » ⁴.

L’exemple des AIS (Agences Immobilières Sociales)

Le secteur social n’est pas à l’abri de ce mouvement d’ensemble comme le montre une tendance qui tend à émerger au sein des AIS. Celles-ci gèrent 5.500 logements en région bruxelloise (chiffres 2019). Ce système permet au propriétaire de donner un bien en location sans devoir en assumer la gestion tout en ayant la garantie de bénéficier du loyer même en cas de défaut de paiement du locataire. La finalité de ces agences est de proposer des biens sur le marché locatif à des prix inférieurs à ceux du marché pour favoriser aux familles modestes l’accès au logement. Mais une autre logique s’installe progressivement, celle du placement immobilier avec des conséquences néfastes pour les locataires comme le craint le RBDH (Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat) : « (…) la recherche de rentabilité à tout prix pourrait remettre en cause le caractère bon marché des loyers AIS. Les nouveaux acteurs, bien outillés pour se faire entendre auprès des pouvoirs publics pourraient plaider pour une revalorisation des loyers aux dépens des locataires les plus précaires » ⁵.

4. L’idéologie au service des affaires, la smart-city

La dimension technologique tient également une place de choix dans cette mutation de la ville. Actuellement, la 5G fait beaucoup parler d’elle et suscite le débat.

Les organisations patronales y sont largement favorables ⁶, alors que des associations citoyennes, notamment, de défense de l’environnement, tirent le signal d’alarme sur ce surcroît d’exposition des citoyens aux rayonnements électromagnétiques ⁷.

Fokus, un supplément du magazine Le Vif a pris part à ce débat en y consacrant un numéro spécial ⁸. La publication ouvre ses colonnes à des entrepreneurs et responsables de sociétés de télécommunication qui se livrent à un véritable plaidoyer en faveur de ce qui est présenté comme une avancée technologique et sociétale. Les avantages seraient nombreux : « simplification de nos vies », économie d’énergie, meilleure gestion de l’environnement et des soins de santé, amélioration de la mobilité, plus d’efficience dans la production, etc… Bref, la 5G serait essentielle pour la transition vers une vie meilleure et le respect de l’environnement.

Plus prosaïquement, il faut sans doute voir dans cet engouement patronal la perspective de nouveaux profits offerts par l’ouverture de nouveaux marchés et l’augmentation de la productivité ⁹.

La Région de Bruxelles-Capitale joue encore ici aussi le rôle catalyseur en consacrant un site à ses propres projets de smart-city.

A contrario, ces « avancées technologiques » posent question aux associations de défense des droits humains par rapport à leur capacité de surveillance et de contrôle des citoyens.

L’idéologie, ou si l’on préfère, la diffusion d’une culture de la modernité, du contrôle et de l’efficience, vient à l’appui de ces projets technologiques. L’extension de ces nouveaux marchés se voit alors justifiée par une « vision » de la ville. Campagne à laquelle les autorités régionales participent pleinement ¹⁰.

5. Conclusion

En résumé

La gentrification est un phénomène très complexe engageant des dynamiques sur différents plans. C’est cette globalité complexe qu’il faut prendre en compte pour l’analyser utilement.

Son premier aspect, l’aspect économique, concerne les relations d’exploitation et de propriété où les grands groupes financiers et immobiliers jouent un rôle prépondérant. La logique du profit prime sur celle des besoins (cf « Partir des besoins« ). Socialement, les conséquences en sont souvent néfastes. L’augmentation des loyers ou du prix de l’immobilier suite à la « montée en gamme » d’un quartier est constatée dans de nombreuses études.

Ce n’est donc pas sans raison que de nombreux observateurs pointent du doigt les dégâts sociaux qui résultent de ces grands projets urbanistiques menés par de puissants groupes immobiliers et financiers, appuyés par les responsables politiques.

La ville-marchandise

La dimension économico-politique de la gentrification amène une réflexion plus large. Dans ce mouvement où entrepreneurs et monde politique œuvrent ensemble pour transformer la ville et améliorer son classement dans les ranking internationaux, la ville se voit réduite à un espace marchandisé où, dans le jeu de l’offre et de la demande, on se préoccupe avant tout de sa valeur d’échange.

Ainsi, rendre attractive la ville se trouve au centre des préoccupations tant du secteur économique, que du politique. L’obsession du ranking se trouve à l’origine de beaucoup de projets et de politiques : les projets d’amélioration de la mobilité ou de la qualité de vie, de perfectionnement de l’équipement technologique, de « réhabilitation » des quartiers, de construction de complexes de logements. Selon leurs promoteurs, ces projets ont pour objectif d’attirer les « talents », les investisseurs, de nouveaux habitants plus solvables, les organismes internationaux.

On se trouve alors à l’opposé d’une politique réellement démocratique qui voudrait que l’essentiel soit de répondre aux besoins des citoyens, y compris les plus modestes et les plus précarisés d’entre-eux. Dans la dynamique actuellement à l’œuvre à Bruxelles, comme dans d’autres grandes villes, on place au centre les aspirations et les désirs des couches les plus favorisées de la population.

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Francis DEWEZ

Notes

1 On trouvera dans l’ouvrage collectif « Gentrifications », des exemples des effets sur le marché locatif de ces « montées en gamme ». « Gentrifications » Marie Chabrol, Anaïs Collet, Matthieu Giroud, Lydie Launay, Max Rousseau, Hovig Ter Minassian, éd. Amsterdam, 2016.

2 Cf. « Bruxelles, ville mosaïque . Entre espaces, diversités et politiques », édité par Perrine Devleeschouwer, Muriel Sacco et Corrine Toirrekens, éd. de l’Université de Bruxelles, Bruxelles, 2015 .

3« PAD Loi : la Région impose aux Bruxellois un urbanisme dépassé » https://www.arau.org/fr/urban/detail/458/pad-loi-la-region-impose-aux-bruxellois-un-urbanisme-depasse .

4« La financiarisation du logement en Belgique et à l’étranger » mis en ligne sur le site du RBDH. https://medium.com/a-qui-appartient-bruxelles/la-financiarisation-du-logement-en-belgique-et-%C3%A0-l%C3%A9tranger-9cba3709e2eb .

Voir également l’article très détaillé « Les enjeux de la financiarisation du logement à Bruxelles », Aline Fares, Claire Scohier et Sarah de Laet Inter Environnement Bruxelles, décembre 2019. https://ieb.be/IMG/pdf/etude_complete_financiarisation_ieb.pdf

5 « L’investissement privé à l’assaut des agences immobilières sociales : pour le meilleur ou pour le pire ? », RBDH, 04/03/2019. http://www.rbdh-bbrow.be/spip.php?article1926

6 Cf. Les prises de position des principales organisations patronales de Belgique : FEB, BECI, UWE, VOKA, UCM.

7 Cf. notamment le site de l’association GrOnde, https://ondes.brussels/

8 « Ville du Futur », Fokus, juin 2020.

9 Voir les deux articles d’Alexis Dabin mis en lignes en septembre 2019 sur le site d’Inter Environnement Bruxelles « Le monde de la 5G » http://www.ieb.be/Le-monde-de-la-5g « 5G : la course aux profits » http://www.ieb.be/La-course-aux-profits

10 Cf. le site de la Région bruxelloise https://smartcity.brussels/